Сделками с земельными участками считаются действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение земельных и других прав. Указанные сделки регулируют Гражданский и Земельный кодексы, Федеральные законы № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и местные подзаконные акты с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, Градостроительным, Лесным и Водным кодексами и др. Не допускаются сделки с земельными участками, приводящие к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других установленных требований (норм, правил и нормативов). Отчуждение, залог, сдачу в аренду садового, огородного, дачного земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, осуществляют при согласии всех собственников.

   В соответствии со ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее — ЕГРП).

   В соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, возникают с момента их регистрации. Поэтому приобретая недвижимое имущество лицо, должно надлежащим образом оформить свое право на него, т.е. пройти процедуру государственной регистрации. Она является основным доказательством существования зарегистрированного права.

   С 01.01.2005 г. государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества территориальными управлениями Федеральной регистрационной службы.

   Регистрация перехода права собственности на земельный участок осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок является Федеральная регистрационная служба Минюста России. После внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав регистрирующий орган обязан выдать физическому лицу свидетельство о государственной регистрации права.

   Купля-продажа земельных участков занимает львиную долю всех сделок с землей.Данную сделку можно осуществить в форме продажи целого (единого) земельного участка одним субъектом (продавцом) другому (покупателю) в тех же границах или же с их изменением (если площадь участка составляет от 0,04 до 0,1 га). Возможна продажа доли участка, а также целого участка с разделом его двум или трем покупателям.

   Лица, совершающие данную сделку (продавец и покупатель), должны определить цену единицы площади земли — 0,01 га (сотки), а также примерную стоимость всего участка. Обычно ее определяют на базе нормативной цены для данного региона с учетом местных условий (экологической чистоты района, транспортной доступности, расстояния от благоустроенных асфальтированных дорог, близости общественного транспорта, качества почвы, окружающего ландшафта и возможности его улучшения и т. п.).

   После определения окончательных сумм предстоящих платежей, сроков их внесения, включая окончательные взаиморасчеты при покупке земельного участка, продавец и покупатель могут приступить к процессу непосредственного оформления сделки. Этот процесс делится на шесть этапов. Первый этап. Продавец обращается в учреждение, ведающее его земельным участком (сельскую или поселковую администрацию, правление садоводческого товарищества, дачно?строительного кооператива (ДСК) или коллектив индивидуальных застройщиков (КИЗ)), где получает (оформляет) следующие документы:
- протокол согласования границ участка со смежниками;
- справку об отсутствии ареста и запретов на продаваемый земельный участок в трех экземплярах (подлинники);
- справку об отсутствии задолженности владельца участка по земельному налогу и другим платежам (целевые взносы и т. п.);
- справку об отсутствии кабеля связи на территории участка (если такая запись есть в свидетельстве на право собственности на землю, то справка не требуется);
- при отсутствии плана участка (прилагаемого к свидетельству о праве собственности на землю) — выкопировку из Генерального плана освоения и застройки территории земельного массива данного объединения (ассоциации, товарищества и т. п.); на чертеже обозначаются все сопредельные участки (смежества), прилегающие к продаваемому, их размеры, номера, фамилии, имена и отчества владельцев (план составляют в местном Земельном комитете).

   Второй этап. Продавец и покупатель составляют заявление по установленной форме на имя председателя районного Земельного комитета (по месту расположения продаваемого земельного участка) с просьбой подготовить пакет документов для юридического оформления сделки купли-продажи. С заявлением, приложенными к нему документами, подготовленными на первом этапе, и свидетельством о праве собственности на землю продавец и покупатель (или один из них) являются на прием к специалисту районного Земельного комитета для собеседования, после чего получают направление в геодезический отдел комитета. Геодезисты выдают бланки и формы других необходимых документов для оплаты в Сбербанке геодезических работ по уточнению границ и привязке участка к Государственной геодезической опорной сети.

   После этого геодезисты выезжают на участок, выполняют указанные работы, составляют план расположения участка и оформляют техническое делопроизводство. Техническое дело вручают владельцу участка или покупателю.

   Третий этап. Продавец и покупатель (или один из них) являются к специалисту Земельного комитета с техническим делом отдела геодезии. Этот специалист выдает справку о нормативной стоимости земельного участка и пакет документов для оформления договора купли-продажи. Срок действия справки весьма ограничен (10–15 дней).

   Четвертый этап. Продавец и покупатель обращаются в территориальное представительство регистрационной палаты с вышеуказанными документами, паспортами и свидетельством продавца о праве собственности на землю для оформления договора купли-продажи участка и акта перехода права собственности. Стоимость оформления договора и акта определяют конкретные требования учреждения. Районное представительство Государственной регистрационной палаты оформляет одновременно договор купли-продажи, акт перехода прав и их регистрацию. При раздельном оформлении этих юридических актов договор купли-продажи и акт перехода права собственности оформляются в нотариальной конторе, а последующая государственная регистрация — в представительстве Государственной регистрационной палаты.

   Пятый этап. Покупатель (или продавец) приходит к специалисту в районный земком, имея при себе следующие документы:
- паспорт покупателя;
- все экземпляры договора купли-продажи;
- планы и протоколы согласования границ участка (оставшиеся экземпляры после оформления договора купли-продажи).
Свидетельство продавца о праве собственности на землю комитет изымает, а покупателю выдает новое свидетельство, подлежащее регистрации в представительстве регистрационной палаты.

   Шестой этап. Покупатель регистрирует свидетельство о праве собственности на землю в представительстве регистрационной палаты без участия продавца.